재건축 및 재개발 차이점과 절차

정부의 부동산 규제 완화 정책과 더불어 서울 주요 지역의 재건축에 대한 기대감이 높아지고 있는 요즘입니다. 재건축. 재개발은 어떤 차이점이 있으며 진행 절차는 어떤지 알아봅니다. 

재건축 아파트 풍경

 

□ 재건축

재건축은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 근거해 기존의 낡은 주택(아파트, 연립주택 등)을 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 즉, 정비기반시설은 양호하지만 공동주택이 밀집한 지역의 노후. 불량 건축물에 해당하는 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 

 

재건축은 보통 공동주택(아파트, 연립주택 등) 중 노후.불량주택을 대상으로 하지만 예외적으로 단독주택을 대상에 포함하고 있습니다. 

 

노후.불량건축물의 기준

1. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
2. 내진성이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계. 시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
3. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시,광역시,특별자치시,도.특별자치도 또는 지방자치법 제175조에 따른 서울특별시. 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 건축물

• 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주건환경이 불량한 곳에 위치할 것
• 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
• 도시 미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시. 도조례로 정하는 건축물

 

□ 재개발

주거환경이 낙후한 지역에 도로. 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업을 말합니다. 

 

□ 재건축 vs 재개발

• 재개발은 공공사업의 성격을 띠고 있어 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 다릅니다. 
• 또한 재개발은 기존 주택 세입자 처리와 관련해 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 되어 있는 반면 재건축은 당사자 간의 주택 임대차 계약에 따라 개별적으로 처리하게 됩니다. 

 

□ 재건축. 재개발 사업단계

재건축. 재개발을 위해서는 여러 단계의 복잡한 과정을 거쳐야 가능한데 고비고비 마다 보통 2~5년의 기간이 소요되기 때문에 입주까지는 7~20년 이상의 오랜 기간이 소요된다는 것을 알아야 합니다. 

 

1.  정비 기본계획 수립

각 지자체마다 10년 단위로 도시. 주거환경정비 기본계획을 수립해 5년마다 타당성을 검토하는데 이 단계가 정비 기본 계획 수립입니다. 

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2.  안전 진단

정비 기본 계획이 수립되었거나 재건축 연한인 30년이 지난 아파트는 안전진단을 받을 수 있는데 진단 결과는 A~E등급으로 분류합니다. 

• A~C등급: 유지. 보수
• D등급: 2차 안전진단(적정성 검토) 후 재건축
• E등급: 재건축 확정

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3.  정비구역 지정

안전진단을 통화하면 공식적인 정비구역으로 지정됩니다. 단, 구역 지정에 앞서 지자체는 정비계획안을 수립하고 주민 공람을 통해 공개하게 됩니다. 입주민들의 동의 절차를 거쳐 지방도시계획위원회의 심의를 거치면 최종적으로 정비구역 지정이 됩니다. 

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4.  조합설립인가

정비구역으로 지정된 단지는 재건축추진위원회를 구성할 수 있는데 추진위원회는 조합 설립을 준비하는 임시 단체로 주민들의 동의를 얻어 조합설립인가를 받아야 합니다. 

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5. 건축심의

조합 설립 후에는 건축심의를 통과해야 합니다. 

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6. 사업시행인가

건축심의를 통과한 사업지는 사업시행계획을 세워 구청에 사업시행인가를 신청합니다. 

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7. 시공사 선정

조합은 아파트 브랜드 선정과 공사를 담당할 시공사를 선정하게 됩니다. 

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8. 관리처분 인가

감정 평가와 조합원 분양 신청 단계를 거쳐 관리처분 인가를 받습니다. 이때 조합원 분양 물량에 따른 감정 평가액 총액이 결정되고 일반 분양과 임대 주택의 물량과 사업비 추산액 등이 정해집니다. 조합원은 관리처분 인가일을 기점으로 ‘입주권’을 받게 됩니다. 

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9. 이주 및 철거

이주 절차가 진행되고 철거 후 착공이 진행됩니다. 

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10. 일반 분양

사업 완료 단계로 조합원의 동. 호수 추첨이 진행되고 이후 일반 분양을 진행합니다. 

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11. 입주 및 조합 청산

모든 절차가 끝나고 공사가 완료되면 입주를 하게 되며 비로소 조합은 청산 절차를 밟게 됩니다. 

 

 

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주변에서 조합을 설립해 재건축을 진행하는 과정을 보면 기간도 오래 걸리지만 수많은 난관에 부딪히며 불협화음이 일어나는 것을 많이 보게 됩니다. 쉽지 않은 과정이라는 것을 알고 준비해야 하는 것이 재건축. 재개발이라는 것을 명심했으면 합니다.