부동산 침체 원인과 투자 시점

부동산 시장의 침체가 본격화되고 있다는 분석이 여러 전문가들을 통해 들려옵니다. 부동산 침체의 원인과 대처할 전략은 무엇인지 알아보았습니다.

- 둔촌주공 아파트 조감도 -

 

□ 부동산 침체 원인

부동산 전문가들의 공통된 침체 원인은 2가지로 요약이 가능합니다. 

 

첫째. 미분양 증가(공급 증가)

최근 언론에서 아파트 미분양에 대한 뉴스가 들려오긴 했지만 이 정도 일 줄은 몰랐다는 분들이 많습니다. 특히 서울, 그중에서도 강남 지역은 항상 아파트가 모자란 곳으로 유명한 곳인데 강남 마저도 아파트 공급 물량이 수요를 초과할 예정이라고 합니다. 

 

최근 '둔촌주공아파트'의 분양 결과가 말해주듯 예상보다 한참 못 미치는 청약 결과에 건설업계 담당자들은 긴장하는 모습입니다.

 

둘째. 금리 인상

현재 집값은 2018년부터 가파르게 오르기 시작해 최소 2배 이상이 오른 가격을 형성해 왔습니다. 미쳤다는 표현이 맞을 정도였는데요. 부동산 규제와 더불어 세계적인 금리 인상 기조가 유지되면서 더 이상 고가의 아파트를 대출이자까지 감당하면서 사려는 사람이 줄어들었습니다. 결과적으로 투자 수익률이 줄었다고 해야 할까요. 

 

□ 부동산 투자

부동산 가격이 하락하는 이유를 크게 2가지로 요약해 보았습니다. 그렇다면 이러한 부동산 하락세가 언제까지 이어질 것이며, 바닥은 어느 시점일까요? 바닥을 알아야 다시 투자할 시점을 알 수 있기 때문입니다. 

 

부동산 침체는 이미 주변에서 시작되었습니다. 수도권을 시작으로 서울도 떨어지기 시작했습니다. 문제는 지금부터 본격적으로 떨어질 것이란 전망이 우세합니다. 왜냐하면 2023년 아파트 공급 물량이 역대급에다가 미국 연준의 금리 인상도 1월에 예고된 상태로 아파트 공급 증가와 금리 인상이 본격적으로 영향을 미칠 것이기 때문입니다. 

 

한 부동산 전문가에 의하면 투자 시점을 '가격'에 두어야 한다고 주장합니다. 왜냐하면 요즘처럼 집을 팔려는 사람은 많은데 사려는 사람이 없는 이유는 가격이 너무 많이 올랐기 때문이라는 것입니다. 가격이 적정 수준으로 떨어지게 되면 다시 부동산에 투자하려는 사람들이 생기게 될 것이라는 거죠. 때문에 가격에 초점을 맞추어야 한다는 것입니다. 

 

□ 부동산 투자 시점

그렇다면 가격이 어느 정도 떨어져야 투자할 타이밍인 걸까요? 부동산 전문가의 말에 의하면 이렇습니다.

[부동산 투자 시점]
2022. 9. 아파트 가격을 기준으로 서울은 24%, 경기도 32% 정도 하락 시 바닥이라고 판단할 수 있다.

「예를 들어 '22년 9월 A아파트의 가격이 10억이었다면 서울의 경우 24%가 하락한 7억 6천만 원, 경기도는 6억 8천만 원 일 때를 바닥으로 보고 향 후 상승할 수 있는 시점이라고 보는 것입니다.」

※ 위 계산법은 한 부동산 전문가의 주장입니다. 참고해 주세요.

 

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전세 가격이 많이 떨어지고 있다 보니 갭 투자를 통해 주택을 매입한 분들이 많이 어렵다고 합니다. 앞으로 금리 상승이 이어질 경우 급매가 늘어나면서 매매 가격도 계속해서 떨어질 가능성이 높아 보입니다. 위기는 기회다라는 말이 있습니다. 내 집 마련을 생각하고 있다면 내년에 적정한 가격에 구매할 수 있는 기회가 올 수 도 있을 듯합니다.